Сохранить уже сделанные изменения в квартире можно двумя путями. Первый — через орган согласования (в Москве это Мосжилинспекция): заказать техническое заключение о безопасности, подготовить проект и техплан, подать заявление лично или через МФЦ, получить решение в пределах 45 дней, затем акт приёмочной комиссии — после него сведения попадут в ЕГРН. Второй — через суд: если в согласовании отказали, собственник подаёт иск, и суд вправе сохранить жильё в новом виде, когда работы не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Снос несущих стен и перенос «мокрых» зон в жилые комнаты не узаконят ни тем, ни другим способом.
Обычно о проблеме вспоминают в самый неподходящий момент. Покупатель сверяет реальную планировку с выпиской из ЕГРН, банк просит свежий техплан для залога — и вопрос, как узаконить перепланировку, вдруг встаёт ребром за пару недель до сделки. Именно так нарушения чаще всего и всплывают, наряду с рейдами жилинспекции и жалобами соседей, пишет «Коммерсантъ-Недвижимость» в материале от 5 июня 2026 года.
Что поменялось в правилах
Главная веха — Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023, вступивший в силу 1 апреля 2024 года. Он расширил само понятие: теперь сюда относится любое изменение площади, границ или внутренней планировки, а также создание новых и смежных помещений. Раньше объединение комнат или двух квартир считалось реконструкцией.
Второе важное новшество: работы признаются завершёнными только после внесения изменённых сведений в ЕГРН. До этого закона момент окончания вообще не был определён — на это обращает внимание Росреестр в своих разъяснениях.
Третье — меньше беготни. Техплан готовят до получения акта приёмочной комиссии, а затем муниципалитет сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте. Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов пояснял ТАСС: у комиссии на выдачу акта 30 дней, у Росреестра на обновление сведений — пять.
Старший партнёр адвокатского бюро «Ляпунов, Терехин и партнёры» Роман Ляпунов в комментарии «Коммерсанту» подчеркнул: с апреля 2024 года понятие стало шире и охватывает изменения внутренней планировки, даже если внешние границы квартиры остались прежними.
Сколько людей проходят через согласование
Росстат отдельной статистики по таким обращениям не публикует, зато есть данные столичной инспекции. В 2025 году в Мосжилинспекцию поступило 32,3 тыс. запросов на оформление изменений, годом ранее — 29,7 тыс. Прирост составил примерно 8,8% (расчёт: (32,3 − 29,7) ÷ 29,7 × 100). В ведомстве отмечают и хорошую тенденцию: всё больше собственников сначала получают разрешение и только потом берутся за перфоратор.
Что не согласуют никогда
Прежде чем тратить деньги на бумаги, честно сверьте свой ремонт с «красным списком». Росреестр и практика Верховного суда, на которую ссылается «Коммерсантъ», выделяют работы, которые не сохранят ни инспекция, ни суд:
- снос или ослабление несущих стен — это угроза всему дому;
- объединение двух помещений, если в одном из них стоит газовое оборудование;
- перенос кухни, ванной или туалета в жилые комнаты;
- вмешательство в фасад (расширение окон, присоединение лоджии к комнате) без согласия собственников: при уменьшении общего имущества нужно 100% голосов.
Среди самых частых нарушений, которые фиксирует столичная инспекция, — демонтаж вентиляционного короба, расширение дверных проёмов, совмещение санузла и замена газовой плиты на электрическую. Цена ошибки бывает высокой: в одном панельном доме на Рублёвском шоссе несущая конструкция дала трещину после строительства бассейна в квартире, и жильцов целого отсека выселили.
Пошаговый алгоритм
Технический директор City & Malls PFM Андрей Демидов описывает порядок так:
- Оценить, можно ли сохранить квартиру в нынешнем виде: не задеты ли критические конструкции и права соседей.
- Собрать документы по выполненным работам.
- Получить техническое заключение о безопасности.
- Оформить технический план у кадастрового инженера.
- Обратиться в орган, который ведает согласованием.
Пакет бумаг определяет ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: заявление установленной формы, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт. Нанимателю по соцнайму понадобится письменное согласие всех членов семьи, а если дом — памятник, то и заключение органа охраны наследия.
Сроки и деньги: сводная таблица
| Этап или санкция | Срок / сумма | Основание |
|---|---|---|
| Решение о согласовании или отказе | не позднее 45 дней со дня подачи документов | ч. 4 ст. 26 ЖК РФ |
| Выдача документа о согласовании | 3 рабочих дня после решения (максимум) | ч. 5 ст. 26 ЖК РФ |
| Акт приёмочной комиссии | в течение 30 дней | пояснения С. Пахомова (ТАСС) |
| Обновление сведений в ЕГРН | 5 дней | пояснения С. Пахомова (ТАСС) |
| Москва, типовые решения для массовых серий | на практике 15–20 дней | АСПЭК-Домстрой, март 2026 |
| Штраф для граждан | 2 000–2 500 руб. | ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ |
| Штраф для должностных лиц / организаций | 4 000–5 000 руб. / 40 000–50 000 руб. | ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ |
Сумма штрафа выглядит скромно, но он не освобождает от главного — обязанности вернуть жильё в исходный вид.
Если инспекция ответила отказом
Опускать руки рано. Часть 4 ст. 29 ЖК РФ прямо разрешает суду сохранить помещение в изменённом состоянии, при условии, что права и законные интересы людей не нарушены, а угрозы жизни и здоровью нет. Ключевое доказательство в таком споре — заключение независимого эксперта.
А вот затягивать опасно. По ч. 3 той же статьи владелец обязан привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок. Когда он этого не сделал, а суд не сохранил изменения, по иску органа согласования жильё могут продать с публичных торгов (ч. 5). Директор юридического департамента АСПЭК-Домстрой Александр Чикиров отмечает, что на практике такое случается редко — в основном при систематическом уклонении. Однако суды не церемонятся с явными нарушениями: в районе Отрадное жительницу обязали разобрать камин, а на Фрунзенской набережной разбирались с балконом, устроенным на козырьке подъезда.
Вывод: не ждите проверки
Юрист фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Дарья Житомирская связывает ужесточение требований в 2025 году с ростом числа аварий из-за вмешательства в конструкции дома. Иначе говоря, государство будет только строже. Когда в вашей квартире уже снесена перегородка или расширен дверной проём, начните с технического заключения прямо сейчас — пока вопрос решается спокойно, без предписаний и сорванной сделки. А покупателям жилья на вторичном рынке стоит до задатка запросить технический паспорт и выписку из ЕГРН и сверить их с тем, что видно своими глазами.
Источники
- «Коммерсантъ-Недвижимость», А. Героева. «Как в 2026 году законно сделать перепланировку в квартире», 05.06.2026 — kommersant.ru/doc/8606365
- Жилищный кодекс РФ, ст. 26 (действующая редакция) — zakonrf.info/jk/26/
- Жилищный кодекс РФ, ст. 29 (действующая редакция) — zakonrf.info/jk/29/
- Росреестр о Федеральном законе № 608-ФЗ (материал на портале органов власти) — gosweb.gosuslugi.ru
- «Профиль»: «В России упростили согласование перепланировки жилья» (комментарий С. Пахомова ТАСС) — profile.ru
- Право.ру: штрафы по ст. 7.21 КоАП РФ — pravo.ru/news/219538/
- АСПЭК-Домстрой, «Что нового в вопросе перепланировок в России в 2026 году», 25.03.2026 — sostav.ru
Источник: housechief.ru
